商铺选址——哪里才是适合你的位置?
商铺位置是决定商家经营成败的关键因素,不同业态、不同档次的商铺选址要求大相径庭。但什么样的商铺才是最适合的,这正是大多数商家不得不面临的问题。本文在分析研究典型商铺选址标准的基础上,尝试性归纳提炼各类零售商的选址要求以供参考,涉及范围涵盖大卖场、餐饮类、书店、奢侈品、快时尚 澳门最准四不像、运动 澳门最准四不像等六大类。
1.大卖场
综合类大卖场:常见于一二线城市及发展迅速的三线城市。要求区域人流量较大,核心商圈1.5公里内人口不少于10万人,周边商圈3公里内居民人口数达30 万人。如沃尔玛大卖场的选址标准是2公里内居民达10-15万人,核心商圈内不存在超过5000平米的大型竞争对手。物美大卖场要求3公里区域内有居民 30万人。同时,大卖场需要临近交通主动线,以方便车流、人流进出,如家乐福大卖场选址在两条道路交叉口且其中一条为主干道。
综合类大卖场对于建筑物本身也有一定要求。结合 澳门六开彩开奖结果普遍标准来看,选址在一层最佳,一般不超过两层。单层面积5000-7000平米左右,总建筑面积基本都超过在10000平米。层高6米以上,净高不低于4米,柱距8米以上。要求卖场方正,临街面不低于70米,进深50米以上,如家乐福要求卖场长宽比为 10:7或10:6,新一佳则把这一标准定为7:4,易初莲花的临街面标准是80米以上。
综合类大卖场选址的附属要求还包括停车位、租期等因素。要求大卖场配备充足的停车位,超过200-300个。如乐购要求大卖场配备400个停车位,易初莲花的标准是一线城市停车位400-600个、其他城市150-300个。并且卖场门前最好附带一定面积的广场。大卖场长期租赁居产品包装 澳门六开奖记录多,租期长达15-20年以上,如沃尔玛要求租期不低于15年且提供一定的免租期。
建材专业大卖场:商品专业性较高,以家居用品、建材、灯具等品类为主。专业卖场强调商圈集聚效应,更容易集聚多家同类商户扎堆经营。而对于地段的成熟度要求相对较低,在快速交通干线沿线或大型新兴社区边缘的合适位置均可。由于地处相对偏远,对停车位的要求较高,每万平米配备车位大约200-400个。如百安居要求停车位不少于300个。建材大卖场占地面积较大,大部分在10000平米以上。楼层分布以首层为主、2-5层均可。为满足商品高、大等特殊物理特征,卖场需要更广阔的内部空间。建筑层高8米以上,最低不小于6米,柱间距9米以上。另外,租期相对较长,一般在10年以上。
2.餐饮类
商务类餐厅:主要面向中高档商务酬宾及白领工作用餐,如俏江南等。主要考虑人口密度大、有稳定的消费群等因素,集中分布在中高档商务区或繁华商业中心,也可选址在规模较大的写字楼、购物中心内部。中高档商务类餐饮店铺面积较大,通常在1000平米左右,而丹桂轩等大型商务酒楼单店可达2000-5000平米。
大众类餐厅:以家庭、个人消费为主,如全聚德、九头鸟等。此类餐厅选址范围较广泛,可在商业区、繁华街道、机关附近,也可临近大中型社区或高校。面积分布广泛80-100平米不等,层高一般要求4.5米以上。如全聚德主要进驻人口超过100万的城市,选址在商务区或繁华的商业区域,单店面积超过1500平米。金汉斯以省会城市及发达地级城市为主要目标,要求1.5公里半径内有大型社区、高等院校或区域商业中心,单店面积约1500-3000平米,楼层为 1-2层(商业中心内可考虑3-4层)。此类餐厅租期相对较长,通常不少于10年。
连锁快餐店:对客流量要求高,因此选择在繁华商业区、交通节点、大型社区出入口等地,临近交通主干道。中式快餐通常在150-250平米左右,如永和大王单店面积150-200平米,马兰拉面单店面积150-250平米。而西式快餐如麦当劳、肯德基的单店面积在400-500平米左右。一层或一、二层均可,对层高无特殊要求,
休闲类餐饮:包括咖啡馆、茶坊等,适宜在高档住宅及商务区附近,环境清静、优雅。单店面积视具体经营情况而定约50-400平米左右,租赁时间较短约 3-5年。如星巴克将客群定位于富有小资情调的城市白领,在繁华路段创造优雅环境,单店面积100-500平米,要求租赁期限3年以上。中式 澳门最准四不像一茶一坐选址标准也与上述条件较为相似。
需要注意的是,餐饮类商铺要符合国家有关部门对于餐饮业的规章制度。如餐厅必须离开污染源10米以上。水电、消防、空调、排风、燃气、排污、等设施要求齐全,如有充足的自来水供应、油烟气排放通道、污水排放及生化处理装置等。
3.书店
大型书店的面积通常在2000平米以上,选址在成熟的商业中心区或文化氛围浓厚的学园区。如北京图书大厦、中关村图书大厦、各大新华书店等。
中型书店的面积通常在500-1000平米,依托高素质人群,对区域的人文氛围要求较高。选址在高校、出版社、文化场馆附近,如国林风、叁联韬奋等。
小型书店的面积一般在200平米以下,主要分布于学校和大型社区周边,如光合作用、雕刻时光等。其中社区内的书店可以选择社区底商,主要以生活、社科经管、时尚休闲类书籍为主。
4.奢侈品
奢侈 澳门最准四不像目前大多集中于经济发达的一线城市及部分二线城市。由于其高端性,要求商业环境能够门当户对。通常来说,所选商圈档次较高,要求商业氛围成熟、人流量大,并且有一批相近档次的高端产品甚至专卖店聚集。首选现代化商业物业,如大型综合体、时尚购物中心、繁华商业街等。
国际奢侈 澳门最准四不像大多选在一层的黄金位置。单店面积相对较大,以提供充足的空间营造 澳门最准四不像体验。如尝痴单店面积要求超过2000平米,阿玛尼、骋耻肠肠颈的单店面积也都在500平米以上。租期通常在5年左右,部分 澳门最准四不像要求租期长达10年。如迪奥租期5-10年,单店面积50-200平米;路易威登租期5年以上,单店面积100-1000平米;普拉达租期3-5年,单店面积100-500平米。
5.快时尚 澳门最准四不像
GAP、ZARA、H&M、UNIQLO等快时尚 澳门最准四不像正呈现迅猛扩张之势,在继续渗透一线城市的基础上,加速向二线城市拓展。选址集中在时尚氛围浓郁且人流量大的繁华商圈,特别是年轻消费人群集聚的时尚购物中心等位置。如ZARA进驻北京时选择CBD中心的体验式购物中心世贸天阶。店铺常与奢侈品为邻,周边不乏顶级 澳门最准四不像。同类竞争对手聚集程度较高,就像麦当劳与肯德基如影随形一般,这也说明了同类 澳门最准四不像选址标准的相似度较高。单店面积较大,如 Zara专卖店一般都在1000平米以上。
6.运动 澳门最准四不像
相对于奢侈品与快时尚 澳门最准四不像与而言,国内运动 澳门最准四不像显得没那么娇气,可选择的商铺范围较大。常见于繁华商业区,毗邻综合商场、商业街等繁华地段。如李宁专卖店要求在城市繁华商业街或体育 澳门最准四不像专卖街的黄金地段。而普通 澳门最准四不像在一般商业街或有一定商业氛围的区域即可。户外用品专卖店主要针对年轻消费者聚集的成熟商业地段、商务区、或者体育场馆、高校附近。
普遍租期时间较短,大概一年以上。单店面积也相对较小,40-100平米不等。如安踏对于加盟店的要求是面积不小于70平米,临街面7米以上。李宁要求单店面积不小于100平米,临街面10米以上。
从茫茫商铺中找寻适合的位置是一项复杂性高的系统工程。除参考上述选址标准外,选址时还应综合考虑租金、竞争、商业物业管理等因素。并非要选择最繁华的地段,但一定要选择最适合的位置,最合适的才是最好的。
作者系北京正略钧策企业管理咨询有限公司顾问。创立于1992年的正略钧策是中国成立时间最久、业务种类最全、员工人数最多、专业化程度最高、影响力最大的管理咨询公司之一。正略钧策作为中国大型综合性专业化管理咨询公司,业务范围涵盖战略咨询、营销咨询、人力资源咨询、运作信息化咨询、教育培训服务、投融资咨询、高级人才服务、企业文化咨询、政府咨询、管理图书出版等。
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